La gestione economica del condominio rappresenta da sempre uno dei terreni più delicati del diritto civile. Tra morosità, bilanci condominiali e ripartizione delle spese, il rischio di contenzioso è sempre elevato. La recente pronuncia della Corte d’Appello di Milano, sentenza n. 3171 depositata il 21 novembre 2025, fornisce chiarimenti in ordine ai confini tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari, nonché al tema dell’utilizzo del fondo cassa per far fronte ai debiti dei condomini morosi.
La controversia nasce dall’impugnazione di una deliberazione assembleare, con cui era stato autorizzato l’amministratore ad attingere al fondo cassa condominiale per pagare passività generate da condomini inadempienti. Dopo una prima decisione sfavorevole ai condomini ricorrenti, la questione è approdata in appello, dove la Corte ha parzialmente riformato la sentenza di primo grado, annullando la delibera nella parte relativa all’utilizzo del fondo.
Il contenzioso trae origine dal ricorso promosso da due condomine contro il condominio dinanzi al Tribunale di Como, al fine di ottenere l’invalidazione della delibera assembleare del 27 maggio 2023.
L’oggetto della discussione riguardava l’autorizzazione concessa all’amministratore di utilizzare un fondo cassa, costituito nel tempo con contributi dei condomini, per pagare debiti derivanti dalla morosità di alcuni partecipanti. Secondo le ricorrenti, tale decisione violava i criteri legali di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 del c.c., ponendo a carico dei condomini in regola l’onere economico di chi non pagava.
Il Tribunale, tuttavia, aveva dichiarato inammissibile la domanda di annullamento, ritenendola nuova rispetto alla domanda originaria di nullità e aveva escluso che ricorressero i presupposti della nullità, richiamando l’orientamento della giurisprudenza di legittimità sulle competenze assembleari. Le condomine hanno quindi proposto appello, contestando sia l’interpretazione della domanda sia la qualificazione del vizio della delibera.
La Corte d’Appello ha affrontato anzitutto il nodo della distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali, richiamando i principi consolidati della giurisprudenza della Corte di Cassazione, in particolare le Sezioni Unite del 2021. Secondo tale orientamento, la nullità rappresenta un’ipotesi eccezionale, configurabile solo nei casi di mancanza di elementi essenziali, oggetto illecito o impossibile oppure difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea. L’annullabilità, invece, costituisce la regola generale dei vizi deliberativi.
Applicando questi principi, la Corte ha escluso la nullità della delibera, dal momento che l’assemblea non aveva introdotto una modifica stabile e generale dei criteri di riparto, ma si era limitata ad autorizzare l’utilizzo del fondo cassa in relazione a una specifica gestione, senza incidere definitivamente sulle regole legali.
Diversa è stata, però, la conclusione quanto all’annullabilità. La Corte ha evidenziato che la decisione assembleare contrastava con l’art. 1123 c.c., il quale impone la ripartizione proporzionale delle spese salvo diverso accordo unanime. Non è quindi consentito, tramite delibera a maggioranza, trasferire sui condomini in regola il peso dei debiti dei morosi, salvo ipotesi di comprovata urgenza – come il rischio concreto di azioni esecutive o interruzioni di servizi – che, nel caso concreto, non risultavano dimostrate.
Dal punto di vista processuale, invece, la Corte ha ritenuto che la richiesta di annullamento non costituisse domanda nuova rispetto a quella originaria di nullità, poiché petitum e causa petendi restavano identici. Spetta, infatti, al giudice qualificare giuridicamente la domanda sulla base dei fatti allegati.
Fonte Brocardi.it
