Quando un condominio non paga un fornitore, un'impresa o un professionista, la prima domanda che sorge spontanea è: chi può essere aggredito dal creditore? Il condominio, i singoli condomini o l'amministratore? La risposta non è immediata, perché il sistema delineato dal codice civile e dalla riforma del 2012 è articolato e poggia su una distinzione fondamentale tra patrimonio condominiale, responsabilità dei singoli partecipanti al condominio e obblighi personali dell'amministratore. Ma la sentenza n. 10048/2025 del Tribunale di Roma aiuta a chiarire questo delicato quadro.

In linea generale, il primo bersaglio - e più naturale garanzia per chi vanta un credito - è il pignoramento del saldo del conto corrente intestato al condominio. Alla luce dei doveri di separazione e tracciabilità delle somme, previsti dalla riforma del condominio (legge 220/2012) - con particolare riferimento al settimo comma dell'art. 1127 del c.c. sull'obbligo di un conto (postale o bancario) dedicato - il creditore del condominio può agire, direttamente e immediatamente, su questo bene "comune" riconducibile al patrimonio dell'ente di gestione.

Attenzione però, perché questo tipo di azione esecutiva non è subordinata e non trova alcun limite legato a quello che - in gergo - è chiamato "beneficio di escussione", di cui all'art. 63 delle disp. att. c.c.. Il beneficio in oggetto, infatti, è parallelo e opera soltanto quando il creditore intende rivolgersi ai singoli condomini (obbligati pro quota), non quando agisce sul patrimonio condominiale in quanto tale.

Se sul conto corrente non vi sono fondi sufficienti a soddisfare integralmente le richieste creditorie, l'interessato può decidere di agire contro i singoli partecipanti al condominio, ma a condizioni ben precise. Infatti, i primi commi del citato art. 63 disp. att. c.c. stabiliscono due regole fondamentali:
l'amministratore può e deve attivarsi per il recupero forzoso delle quote non pagate, anche senza autorizzazione assembleare;
il creditore non può agire contro i condomini in regola con i pagamenti, se prima non ha escusso i condomini morosi.

Quest'ultimo punto è il cuore del cosiddetto beneficium excussionis: in tema di debiti condominiali, i condomini "virtuosi" rispondono solamente in via sussidiaria ed eventuale (e nei limiti dell'ordine di escussione e in proporzione alla propria quota millesimale). Come rimarcato dalla recente sentenza del tribunale capitolino, la riforma del 2012 recepisce un principio già affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 9148/2008), secondo cui le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria e non solidale.

C'è poi un altro passaggio chiave nella sentenza 10043/2025 del Tribunale di Roma, e attiene all'obbligo dell'amministratore di comunicare i dati dei morosi. In particolare, il comma primo dell'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che l'amministratore deve comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo richiedano, le informazioni dei proprietari che non hanno saldato i loro debiti.

L'obbligo in oggetto non è subordinato a decisioni assembleari e ha natura personale. Infatti, l'eventuale inadempimento del dovere legale di cooperazione con il creditore può integrare una responsabilità extracontrattuale o aquiliana gravante sull'amministratore, nei confronti del creditore danneggiato dal ritardo o dall'omissione. Ecco perché, in caso di inerzia, il creditore deve agire contro l'amministratore, non contro il condominio.

Inoltre, quanto alla protezione dei dati, la comunicazione ai creditori è oggi pienamente giustificata dal GDPR, in quanto:
adempimento di un obbligo legale e tutela di un diritto;
deve comunque essere limitata ai dati strettamente necessari allo scopo previsto dall'art. 63 disp. att. c.c.

Nel caso concreto affrontato dal Tribunale di Roma, una società, titolare di un credito accertato con decreto ingiuntivo esecutivo, aveva chiesto alla magistratura di ordinare al condominio (in persona dell'amministratore) la consegna dell'elenco completo dei condomini morosi, con dati anagrafici, quote e importi dovuti.

Il condominio non si è costituito in giudizio. Tuttavia, il giudice civile ha dichiarato la domanda inammissibile perché il condominio non era il soggetto legittimato passivamente. Infatti, come visto sopra, l'obbligo di comunicare i dati dei morosi non grava sul condominio, ma direttamente sull'amministratore. È un dovere legale personale, imposto dalla legge a tutela sia dei condomini sia dei creditori.

Di conseguenza, se il creditore vuole ottenere giudizialmente tali informazioni:
deve agire contro l'amministratore in proprio, come persona fisica;
non contro il condominio, nemmeno - spiega il giudice capitolino - se rappresentato dall'amministratore pro tempore.
Concludendo, la pronuncia 10043/2025 del Tribunale di Roma ha così fornito utili chiarimenti in materia di debiti e pignoramenti in condominio, rimarcando la necessità, per l'amministratore, di gestire correttamente il flusso informativo verso i creditori, mantenere una contabilità chiara e aggiornata e assicurare la corretta gestione del conto corrente condominiale. Un'azione proposta contro il soggetto sbagliato è destinata a essere dichiarata inammissibile e la sentenza in oggetto protegge i condomini in regola, responsabilizza l'amministratore e offre al creditore una mappa precisa delle strade giuridiche percorribili.

Fonte: brocardi.it